Aurinkoenergia kiinteistön arvon määrityksessä

FinSolar kokouksessa 27.5.2015 käsiteltiin aurinkoenergian vaikuktusta kiinteistön arvon määritykseen. Alla muistiinpanot kokouksesta.

Seppo Junnila – Energiatehokkuus ja uusiutuva energia kiinteistömarkkinoilla

PSAlanurmon kouluKiinteistösijoituksessa tärkeimpänä arvoa määrittävänä kriteerinä on sijainti. Sijainnilla on suurin vaikutus vuokrattavuuteen tai myytävyyteen, joiden perusteella kiinteistö saa arvonsa. Tästä syystä saman energiasäästö investoinnin tai energiantuotantoinvestoinnin arvo voi olla erilainen vaikka se säästäisi tai tuottaisi saman määrän energiaa. Arvoon vaikuttaa ennen kaikkea se, miten investointi lisää kohteen vuokrattavuutta tai myytävyyttä.

Lisäinvestointien tekeminen kiinteistöön perustuu päätökselle: investoidaanko tähän kiinteistöön vielä vai ajetaanko se alas? Aurinkoenergiainvestointia on mahdollista käyttää indikaattorina, että kiinteistöä ei olla ajamassa alas.

Aikajänne kiinteistösijoittamisessa 10 vuotta, jossa ajassa investointien tulee todistaa tuottavuutensa. Investoijan logiikkana on kasvattaa omistuksensa arvoa, joka puolestaan määräytyy kiinteitön vuokrattavuuden tai myytävyyden perusteella. Kärjistettynä pelkällä rakennuksella ei ole mitään arvoa, vaan arvo syntyy ja on aina vain suhteessa kiinteistömarkkinaan.

Uusiutuvan energian vaikutuksesta asunnon arvoon myytäessä ei ole valmistunut tutkimuksia. Yhdysvalloissa aurinkopaneelit tuovat noin 6% markkinapreemion. Toisin sanoen, aurinkopaneeleihin voi investoida jopa 6% asunnon myyntihinnasta, jotta myyntihetkellä saa vielä paneelien arvon verran takaisin.

Aurinkoenergia mielletään osaksi energiatehokkuusinvestointeja. Aurinkovoimalaan investoinnin arvonmuodostus voidaan määritellä kahdella tavalla: 1. Aurinkovoimala osana kiinteistön arvoa tai 2. Aurinkovoimalan arvontuotanto erillisenä hyötynään. Jälkimmäiseen vaihtoehtoon perustuvat monet liiketoimintamallit. Asset stripping -toimintamallissa erotetaan kiinteistöön kuuluvat osat (kuten aurinkovoimalat) omaksi arvontuottokokonaisuudekseen.

Paikalliseen hajautettuun tuotantoon liittyy kysymys optimoinnin mittakaavaasta. Suomessa optimointia voidaan tehdä joko kiinteistörajan sisällä tai sitten koko valtakunannverkon tasolla. Junnilan mukaan tarvitaan näiden kahden kokoluokan väliin mittakava, jossa voidaan tehdä tuotannon ja kulutksen optimointia muutaman kymmenen tai sadan kiinteistön tasolla. Esimerkiksi Japanissa kokoluokkana on usein ”community” joka muodostuu noin sadasta auto+talo yhdistelmästä, jotka toimivat tuottajina ja varastoina omassa verkossaan. Kuluttajat ovat sähkön tuottajia ja myyjiä. Tämä edellyttää, että verkkoyhtiön on määriteltävä, mikä on toimitusvarmuuden hinta.

Toinen Japanista nostettu esimerkki on verkko, jossa sähkönkulutus ja tuotanto on irrotettu paikkasidonnaisuudesta. Junnila kuvasi ajatusta sillä, että verkkoon avataan käyttäjälle oma putki. Toisin sanoen kukin käyttäjä voi ostaa tai itse tuottaa sähköä missä vain ja kuluttaa sitä missä vain. Ääriesimerkkinä jopa junalla matkustaessa matkustaja voi käyttää omaa sähköä. Sähköautot tulevat myös purkamaan sähköverkon monopoliasemaa, sillä ne toimivat paitsi varastona, myös välineenä siirtää sähkön käyttöpaikkaa.

 

Mikko Jalas – Tutkimuksia pientalomarkkinoilta, fokuksessa maalämpöpumput

Maalämpöpumput olivat samassa vaiheessa kuin aurinkoenergia nyt on kymmeniä vuosia sitten. Katsomalla maalämmön historiaa näkyy, että sanomalehtikirjoittelun sävy on vaihdellut kriittisen ja positiivisen välillä. Pumppujen myyntimäärät ovat nousseet ennen kuin ne ovat saaneet runsaan mediahuomion osakseen.

Maalämpöpumppujen perusteella voi arvioida aurinkoenergian käyttäytymistä. Tosin teknologioiden erilaiset myyntiargumentit (maalämmöllä parempi kannattavuus) saattavat vaikuttaa suuresti markkinakäyttäytymisen logiikkaan. Kannattavuusargumentin sijan, aurinkoenergiaa pidetään laatutekijänä, joka viestii nykyaikaisesta rakennuksesta.

Energiajärjestelmäinvestointien tekemisen kynnys madaltuu kun kiinteistön omistaja vaihtuu. Tämän vuoksi kiinteistönvälittäjillä voisi olla suurempi rooli energiainvestointien kasvattamisessa. Tällä hetkellä välittäjillä ei kuitenkaan vielä ole kokemusta aurinkoenergiajärjestelmistä. Myöskään välityssivustot eivät vielä tunnista tällaista energiajärjestelmää; OPKK:lla on ainoana aurinkoenergia hakukriteeriensä joukossa.

 

 

image_pdfimage_print